2022年以降の生産緑地、賃貸経営よりソーラーシェアリングが圧倒的有利な理由

2018.03.06

2022年以降、アパート・賃貸経営は苦しくなる?

市街化区域では賃貸経営をするメリットがなくなってきているにもかかわらず、「賃貸経営しか道が残されていない」と判断してしまう方が多いのが現状で、物件の飽和が問題になっています。
更に2022年以降、アパートや賃貸マンションの経営はより苦しくなると予想されています。

今回は、

□生産緑地と2022年問題について
□市街化区域で農地をお持ちの方が予め知っておきたいこと
□ソーラーシェアリングがなぜお得なのか

などについて一つひとつ整理していこうと思います。

市街化区域内の農家の方からのご相談事例

最近、次のようなご相談をいただくことが増えました。

生産緑地を相続したが、農業の知識がなく、自分では維持管理ができない
「委託先の小作人が高齢になり、農業を続けられなくなった」
「一部の農地に手が回らず遊ばせている状態」
「農地転用して賃貸経営をしようと思ったが、周りに賃貸物件が多すぎて空室リスクの不安がある」
「デメリットは理解しているし、やりたくないが賃貸経営をするしかないと諦めている
「相続した土地が生産緑地だったが、制度についてよく分からず相談先を探している」

これらのご相談に対し、当協会では「ソーラーシェアリングをする方がずっとお得です」とお伝えています。
それは、次のような理由からです。

市街化区域でソーラーシェアリングを推奨する理由

始めに、以下にまとめた市街化区域内の現状とソーラーシェアリングのメリットについてご覧ください。

【市街化区域における、賃貸経営のデメリットと問題点】

賃貸経営の一般的なデメリット
空室リスクがある
・老朽化した場合、建物の補強工事などが高額である
・頻繁に利用者(入居者)への対応をする必要がある
事業撤退がしにくい(全住人との交渉が必要となる)

市街化区域ならではの問題
2022年以降、市街化区域では特に賃貸経営をする人が急増する見込みであり、空室リスクが非常に高い
・生産緑地の農家が賃貸経営に乗り換えると固定資産税が数百倍になる(賃貸経営をするには生産緑地を解除して農地転用し、宅地化する必要がある)
・一般の農地は固定資産税が宅地並みなので賃貸経営している人が多く競争率が高い
小作人を集められず、仕方なく宅地化して賃貸経営している人が多い

【市街化区域における、ソーラーシェアリングのメリットと打ち手】

ソーラーシェアリングの一般的なメリット
太陽光が当たる限り発電し続ける(空室リスクがない)
太陽光発電の売電収入を得られる(20年間の売電を国から約束されている)
通常運営において高額なメンテナンスはなく、維持管理が楽
更地に戻しやすい
定期メンテナンスのみでよく、入居者管理などのわずらわしさがない
自然災害などで農作物が育たない年でも、太陽光発電の売電による安定収入を得られるので、固定資産税対策として機能しやすい

市街化地区に対する打ち手
空室リスクがないため、2022年以後特に空室リスクが高くなる市街化区域内において賃貸経営よりも安定的な収入源となる
農業による収入と、太陽光発電による収入があるため、固定資産税のアップ分を補うだけではなくより高い収益を見込むことができる
生産緑地を解除して一般農地とすることで、宅地によするよりも固定資産税を抑えられる
小作人を集めやすい(ソーラーパネルが農作業中に日陰を作ってくれるメリットがある)

中身については事項より追ってご説明しますが、ご覧のように賃貸投資物件では大きなデメリットとなってしまう要素をすべてカバーしてくれるのがソーラーシェアリングなのです。

特に市街化区域にてこのメリット性が発揮されるため、当協会では市街化区域の農地活用法として、ソーラーシェアリングを推奨しております。

ソーラーシェアリングとは?
仕組みやメリット、農作物への影響

それでは、順に市街化区域におけるソーラーシェアリングのメリットについてご説明します。

まず、そもそもソーラーシェアリングとはなんなのでしょうか。
ソーラーシェアリングとは、農業と太陽光発電を同じ土地で行うことです。

本来、農地では農業しか行うことができませんが、ソーラーシェアリングであれば、農作物を作っている土地の上で太陽光発電も行うことができるようになります。

簡単にその仕組みをご説明します。

ソーラーシェアリングの仕組み

ソーラーシェアリングでは、3m程度の架台を組んでその上にパネルを設置します(一般的な太陽光発電では1.5m程の架台を利用)。
農作物へ太陽光を届けるため、パネルの間隔は通常の発電所よりも大きく取ります。

完全に農業をやめて太陽光発電を行う場合は土地を丸々農地転用する必要がありますが、太陽光発電を行う下で農業を行うことを前提としているソーラーシェアリングであれば、パネルを設置する架台の設置部分のみの農地転用にとどめることになります。

太陽光発電に関しては、固定価格買取制度(通称FIT)という国の制度によって20年間の売電が約束されています。
太陽光発電による売電収入が得られるため、天候に左右されやすい農業を営みながらも、毎年安定的な収入を得られるというのが大きな特徴です。

パネルの下でも農作物は育つ?
農作物の光飽和点がカギ!

ソーラーシェアリングのポイントは、光飽和点です。
光飽和点とは、植物が光合成をする際に使用できる光の上限のことです。
植物に一定以上の光を超えると、光合成に利用することができないばかりか、時には作物の成長を阻害することもあるのです。

ソーラーシェアリングではこの光飽和点を活用します。
耕作する作物の光飽和点を調べて、その作物に適した遮光率を確保できるようにパネルを並べることで、作物にとって快適な環境を作ることができるようになります。
そのため、「パネルによって農作物が育たないのではないか」という不安は不要です。

※農作物によって光飽和点は異なっており、ソーラーシェアリング向きのものとそうでないものとがありますのでご相談ください。

安定的な売電収入が魅力&真夏の農作業もラク!
ソーラーシェアリングならではのメリット

ソーラーシェアリングの一番のメリットは、安定的に売電収入を得られることです。
しかも、国から20年間の買取について約束されていますから、天候に左右されやすい農業と並行して行うにあたり、非常に適しています。

また、通ソーラーシェアリングならではのメリット夏の農作業は炎天下で行うことになりますが、ソーラーシェアリングの場合はパネルが頭上にありますので日陰のもとで作業を行うことができます。

これは、小作人を雇う際にも大きなメリットになります。
「うちの農地は太陽光パネルがあるので、作業がしやすいですよ」とアピールすことができるため、引く手あまたの小作人に選んでもらいやすくなります。

高齢化が進む農家において、小作人の需要は非常に高まっていますので大きなポイントともいえるでしょう。

市街化区域とは?
なぜ固定資産税が普通の農地より高いの?

市街化緑地とは、国家の都市化を目指して指定された地域を指します。
指定された地域では、街として発展できるように様々な取り決めが行われています。

たとえば、市街化区域内の農地では固定資産税が宅地並みに課せられているケースがあります。

これは、都市化を目指しながらもなかなか農地の宅地化が進まなかった時代、宅地化を促すために導入された制度です。

生産緑地とは?
固定資産税は数百分の1も、要件は厳しい

市街化区域内農地の宅地化が進む一方で、都市農地も保全しようという流れがうまれ、1991年に改正生産緑地法が施行されました。

生産緑地は、市街化区域内にある農地の内、一定の条件を満たしている土地に対して指定されるものです。

先程、市街化区域の農地は宅地並み課税が課せられているとお伝えしましたが、生産緑地に指定されている場合は、宅地の数百分の1という税金ですみます。
また、相続税の納税猶予も受けることが可能です。

一見すると非常にメリット性の強い生産緑地ですが、指定を受けるためには次のような非常に厳しい要件が設けられています。

1、市街化区域内の300坪以上の農地などであること
2、終身営農であること(農地所有者が死亡・故障するまで農家を続けること)
3、指定から30年経過するまで生産緑地の解除は出来ない

生産緑地が抱える2022年問題
賃貸経営に行き詰りの影

前項でご紹介した生産緑地の条件の内、特に注視したいのが生産緑地の解除条件である30年という縛りです。

改正生産緑地法が制定された1991年に生産緑地に指定された農家では、高齢化が進んでいます。
そんな中、2022年には多くの生産緑地の農家がちょうど30年の営農期限を終了させ、生産緑地を解除できるようになります。

高齢化が進み跡取り不足が深刻化している生産緑地では、農業を続けられない可能性が高く、営農が条件である生産緑地を解除するケースがかなりの数に及ぶと想像できます。

国土交通省によれば、2013年3月時点で全国の生産緑地は4066坪に及びます。
仮にこれら全ての生産緑地が宅地化し、アパートや賃貸マンションになってしまったら……。

市場には賃貸物件があふれ、多くの物件で空室が生まれるようになってしまうと考えられています。
これが、いわゆる『2022年問題』なのです。

宅地化したい一般農地、市街化区域内では2022年問題に悩む

一方で、市街化区域内の生産緑地ではない一般の農地にとっても2022年問題は重くのしかかります。

前述の通り市街化区域内の多くの農地では宅地並み課税が課せられています。
農家の高齢化が進む中、農業の担い手もおらず固定資産税だけが高い土地を持っていることは得策ではありませんから、次々と宅地化し、賃貸経営に踏み切る方が増えています。

そんな中、2022年には生産緑地を解除し、賃貸経営を行おうとする人がさらに増えるわけですから、競争率は非常に激しくなると考えられます。

もはや賃貸経営は損する時代?

以上の事から、市街化区域の生産緑地や一般の農地において、今後アパート・賃貸マンション・駐車場の経営を行うことは非常に大きなリスクを背負うことを意味します

もはや、生産緑地において賃貸経営を行うことは損をする可能性の方が高いともいえるのです。

打ち手としてソーラーシェアリングをおすすめする理由

もう一度、市街化区域においてソーラーシェアリングを行うメリットをご覧ください。

【市街化区域における、賃貸経営のデメリットと問題点】

賃貸経営の一般的なデメリット
空室リスクがある
・老朽化した場合、建物の補強工事などが高額である
・頻繁に利用者(入居者)への対応をする必要がある
事業撤退がしにくい(全住人との交渉が必要となる)

市街化区域ならではの問題
2022年以降、市街化区域では特に賃貸経営をする人が急増する見込みであり、空室リスクが非常に高い
・生産緑地の農家が賃貸経営に乗り換えると固定資産税が数百倍になる(賃貸経営をするには生産緑地を解除して農地転用し、宅地化する必要がある)
・一般の農地は固定資産税が宅地並みなので賃貸経営している人が多く競争率が高い
小作人を集められず、仕方なく宅地化して賃貸経営している人が多い

【市街化区域における、ソーラーシェアリングのメリットと打ち手】

ソーラーシェアリングの一般的なメリット
太陽光が当たる限り発電し続ける(空室リスクがない)
太陽光発電の売電収入を得られる(20年間の売電を国から約束されている)
通常運営において高額なメンテナンスはなく、維持管理が楽
更地に戻しやすい
定期メンテナンスのみでよく、入居者管理などのわずらわしさがない
自然災害などで農作物が育たない年でも、太陽光発電の売電による安定収入を得られるので、固定資産税対策として機能しやすい

市街化地区に対する打ち手
空室リスクがないため、2022年以後特に空室リスクが高くなる市街化区域内において賃貸経営よりも安定的な収入源となる
農業による収入と、太陽光発電による収入があるため、固定資産税のアップ分を補うだけではなくより高い収益を見込むことができる
生産緑地を解除して一般農地とすることで、宅地によするよりも固定資産税を抑えられる
小作人を集めやすい(ソーラーパネルが農作業中に日陰を作ってくれるメリットがある)

このように、ソーラーシェアリングは、市街化区域内の生産緑地や一般農地が抱える「高齢化」や「固定資産税の大幅アップ」という問題に対する打ち手として非常に有効です。

当協会では、このような理由から市街化区域内において、特にソーラーシェアリングのメリットが活きると考えております。

生産緑地・市街化区域の農地を活用したい方、まずはJCMAまでご相談ください

当協会では、市街化区域内において発生している様々なお悩みについて、協会のスタッフがご相談に応じております。

また、農業を代行してくれる小作人(農業の委託先)について相談に乗ってくれる業者のご紹介なども可能です。

農業を完全にやめたいという方には、ソーラーシェアリングの他にも、「農地転用による野立て太陽光発電」という手段もあります。

お一人おひとりに最適な農地の活用法についてアドバイスをさせていただきますので、お気軽にご相談さい。

JCMAエネルギー太陽光発電設置工事

太陽光発電の設置をお考えの方へ

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