太陽光発電コラム

【新着】遊休地でお困りではありませんか?

2017.12.06

土地のメンテナンス費用や税金の支払いなど支出だけ毎年発生しているような土地の活用でお困りではありませんか?
不動産会社へ相談はしているけれど、一向に買い手・借り手がつかない、査定額に満足できない、土地を手放したくないけど支出ばかりで困っているなどお悩みは様々です。

その土地を有効活用しないのはもったいない!
でも一体どうしたら良いのか分からなくて困っていると当協会へ土地の買取・賃貸に関するお問合せが多くなってまいりました。

今回は土地の売買と賃貸についてどちらがあなたにとって最適なのかメリットデメリットについてご説明致します。

 

遊休地あなたならどうする!?

遊休地売買

まずは土地の売買についてです。
なんと言っても売買の一番の強みは土地を手放す事が出来る事ではないでしょうか。
土地を所有していると直ぐに思いつくところで固定資産税や土地の維持費が発生してしまいます。
これは土地の所有者にとって大きな負担になりますが、売却を行えばこれらの負担をなくす事ができ土地の管理を行う必要もなくなります。

遊休地売買のメリット

・メンテナンスの必要がなくなる
・固定資産税を払わなくてよくなる
・大きなお金が手に入る

遊休地売買のデメリット

・土地を手放すことになる
・立地によっては好条件で売れるか分からない
・売った時点のみの収入で、その後の収入はない

遊休地賃貸

次は土地の賃貸についてです。
賃貸の一番の強みは土地を所有し続けられる事です。
先祖代々から受け継いだ土地など手放すに抵抗がある場合でも賃貸であれば問題ありません。
一方で土地の所有者のままとなりますので固定資産税の支払い等を行う必要がありますが、賃料が定期的に入りますので賃料によって固定資産税の支払いを補う事が出来ます。

遊休地賃貸のメリット

・大切な土地を持ち続けられる
・賃料として継続的な収入が入る
・固定資産税を賃料から支払える
・メンテナンスをしなくて良い

遊休地賃貸のデメリット

・一度に大きなお金は入らない
・持ち主としての責任は残る
・立地によっては好条件で貸せるか分からない
・20年間の地上権の契約となる為、契約期間中に解約できない

 

遊休地を高く売買(賃貸)できるの?

再生可能エネルギー事業は年々増加の一途を辿り、売電単価の低下にもかかわらず、投資事業者として検討している事業者さんは跡を絶ちません。

しかしこうした事業者さんの中には、土地の所有者ではない方も数多くいるのです。
そんな事業者さんたちがまず何をするか、それは当然ながら土地探しです。
たくさんの不動産屋に声を掛け、土地の情報を集めて、めぼしい物件が出てきたら今度は太陽光発電業者に連絡して、経済シミュレーションを取り太陽光に適した土地かの判断を行います。

そうして準備を進める中で、他の買い手さんに先を越されてしまったりと、なかなか着手できずにいる事業者さんも多い状況です。

もちろんすべての遊休地が太陽光発電所設置に向いているとは言えません。

しかし、以前は敬遠されていた斜面も現在では設置可能ですし、仮に多少軟弱地盤であっても基礎さえしっかりと施工すれば十分に設置可能です。

隣接地に建物や森などがあって土地の一部に影がかかる場合でも、設置方法やモジュールの種類を選定することで、利回りのいい発電所設置は難しくありません。
太陽光発電事業は、急速な技術向上、製品品質向上により、以前より様々なことが可能になっています。

大切なのは、その土地の形や状況に合ったプランニングと、技術と実績を持つ施工会社に工事を任せることです。
知識の無い業者がプランニングし、さらにいい加減な施工会社が着手したことで、電気配線に問題が出たり、非効率的な設置によって発電量が低下したりと、この数年で太陽光発電にかかわるトラブルは枚挙に暇がありません。

このようなトラブルを回避するためにも、きちんとした業者にまかせて、より効率のいい太陽光発電所を設計する必要があります。
利回りの良いシステムであれば、土地価格が高くても、買い手(借り手)さんを見つけることは十分にできるのです。

 

太陽光に適している土地とは?

どのような土地が太陽光発電に向いているのでしょうか?
端的に言えば太陽の光があたる土地になります。
当たり前の事ですが、日影が多い土地は太陽光に向いていません。
適している土地の条件はどのような物があるかご紹介致します。

ポイント1:日射量や影

影の影響

太陽光発電の一番の敵は影です!
北側を除き近くに建物や木などが立っていて影ができないか、近隣に高い建物や山がない土地が適しています。
へき地と呼ばれる田舎の土地も日当たりが良ければ大変価値があります。

日射量
太陽光発電は太陽光エネルギーを電気に変換する為、日射量が多い地域は太陽光発電設置により向いています。

ポイント2:土地の広さ

野立ての場合太陽光発電システムを設置する場合、ある程度まとまった土地が必要となります。
パネルの種類や傾斜角度によって必要な土地面積は変わってきますが、300~500坪程度の広さが望ましいです。
狭すぎると太陽光発電設備を設置できず、広すぎると高価になり買い手が見つかりにくくなります。

ポイント3:電柱の場所

太陽光設備を設置して売電を開始するためには、近くの電柱と太陽光設備を連系する必要があります。
近くに電柱があれば連系する費用は抑えられますが、近くに電柱がない場合には、自己負担で太陽光設備の近くまで電柱を立てる必要が出てきます。
できるだけ電柱が近くにあることが好ましいです。

ポイント5:地盤が設備設置に向いている土地

造成や伐採に大きな費用が掛からない土地、傾斜がなくできるだけ平坦な土地が良いとされています。
太陽光発電設備を設置した時の安定性や作業効率が良くなります。

ポイント6:地目

地目によって固定資産税の負担額も違う為、一概には言えませんが、地目によって買取(賃貸)の問題になる事はないかと思います。
ただし地目が農地の場合は太陽光の設置が難しい場合があるので注意が必要です。
※地目が農地の場合はご相談下さい。

ポイント7:条例や制限区域

発電事業に関する制限がないかの確認が必要です。
近隣住民への配慮や景観条例などの自治体からの規制がある場合があります。
よくある例として下記条例や法令への申請が必要です。

土地利用計画申請 砂防法申請 土砂災害地域申請
文化財保護法申請 景観条例申請 河川法新鮮
遺跡調査申請 林地開発許可申請 伐採許可申請
自然公園法届出 開発協議申請 土壌汚染対策法届出
水利組合確認 農業振興地域除外申請 農地転用許可申請

 

太陽光発電用地の査定から買取(賃貸)までの流れ

大まかな査定から売却までの流れをご説明致します。

①当協会にご連絡

売却希望の土地の図面や公図、またはグーグルマップで確認できる情報と併せて
住所地番をお問い合わせフォームよりお送りください。
 ↓

②概算で査定

いただいた情報から概算で査定額をご提示いたします。

③現場調査

概算査定額にご納得いただけましたら当協会より現地調査に伺わせていただきます。

④正式査定

現地調査による詳細情報から査定額を確定します。

⑤売買契約

・直ぐに土地を売却したい場合
土地の代金を契約締結後に直ぐにお支払させて頂きますが。
売却できないリスク等が考えられる為、坪単価が査定金額よりも安くなってしまいます。

・土地を出来るだけ高価に売却したい場合
出来るだけ高い金額での売却を希望している場合にはいったん土地を預けて頂くご提案を致します。
当協会にて太陽光用地として購入希望者が見つかり次第、太陽光発電設備を設置し販売する為、高い坪単価にて売却が可能です。

⑥所有権の移転・入金

土地の権利の変更をし、入金いたします。
太陽光発電用地の売却には契約を行ってから早くても3~6か月程度掛かる場合もございます。
発電所の設置までに様々な申請などを行う必要がある為です。
詳しい売却までの流れや直ぐに土地を売却したいなどご希望がありましたらお気軽にご相談ください。

 

JCMAにお任せ下さい

当協会では土地の買取・賃貸の相談を承っております。
お預かりした土地は、太陽光発電・風力発電などの需要の高い活用方法でコンサルティングし、不動産会社が持っていない当協会の豊富な実績とノウハウで地価にとらわれず土地の価値を高めます。

その土地に合わせた施工方法を提案出来るため、しっかりと発電する太陽光発電用地として地価にとらわれない価値を創り出せる可能性があります。

当協会では無料で、最短2営業日以内に概算買い取り価格をお伝え出来ます!
お問い合わせフォームより、お気軽にお申し付けください。

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